O patrimônio imobiliário que se coloca para locação comercial é tratado com algumas peculiaridades pela Lei de Locações (Lei 8.245/1991). Uma das possibilidades é a de renovação “forçada” da locação. Ou seja, mesmo que a vontade do Proprietário fosse de não renovar com o Locatário que detém a posse.
Quando se fala em ação ou solução judicial da questão, é sempre importante relembrar da existência dos riscos, em especial os financeiros, que um processo pode trazer para uma das partes. No caso da ação renovatória de locação comercial (arts. 71 a 75 da Lei de Locações), não é diferente.
Mas, como avaliar o risco caso se esteja na iminência da justiça ser acionada pelo locatário para a renovação, ou, quando já se tem ação?
Bom, um dos pontos iniciais é avaliar como os fatos (a situação da locação no “mundo real”) se desenvolveram. Isso, porque, o art. 71 da Lei de Locações impõe requisitos mínimos para que a ação seja proposta.
Por exemplo:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; dentre outros.
Bom, e quando se tem requisitos, mas o locatário quando propôs a ação não os cumpriu integralmente, a ação é de baixo risco para o proprietário, e é interessante que ele siga com a sua defesa para que a locação não seja renovada judicialmente.
Outro ponto crucial, é a análise do contrato e a documentação, pelo proprietário, de todas as situações que se desenvolveram durante a locação. Inclusive, eventual oferta de locação por terceiro superior a do atual locatário (art. 72, III, da Lei de Locações).
Ter todas essas informações documentadas é de crucial importância para o sucesso em uma defesa em ação renovatória.
De outro lado, essa mesma análise fática é relevante para os casos em que as chances da defesa sejam muito baixas. Pois, em se tendo uma situação em que a ação é iminente e o risco é muito alto, por vezes, é melhor procurar fazer um acordo do que correr o risco de se ter a procedência da ação e a condenação em custas e honorários sucumbenciais.
Seguindo uma lógica de atuação do Jurídico Patrimonial Estratégico – JPE, propomos sempre que sejam documentadas e arquivadas todas as situações que ocorreram durante a locação. Bem como, seja elaborado um contrato de locação com um fino ajuste de cláusulas para que sejam previstas situações futuras que não permitam a renovação judicial.
No Jurídico Patrimonial Estratégico – JTE pensamos e elaboramos de forma estratégica o contrato de locação comercial, bem como a petição de contestação em eventual ação renovatória, tudo com o intuito de solucionar de forma ágil e eficiente o enfrentamento da situação.
Marcelo Reviglio Bertoncini, advogado e Sócio Fundador do Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados.
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