Grandes empresas da construção civil e incorporadoras têm-se utilizado da hipoteca de unidades imobiliárias (apartamentos, por exemplo) para conseguir empréstimos com bancos para executarem suas obras.
Com isso, caso a empreiteira/incorporadora não consiga pagar o empréstimo com o banco, este toma aquele imóvel dado em garantia para si como pagamento.
Essa é uma ocorrência bastante comum, em especial de empreendimentos muito grandes com escritórios, clube e dezenas (às vezes centenas) de unidades para vender ao público, tendo em vista o elevado valor para construção.
Com o fim da construção e o pagamento do empréstimo o banco dá a baixa na dívida e tudo fica resolvido. Em tese.
Ocorre que, quando a empreiteira/incorporadora dá o imóvel em garantia da hipoteca isso fica registrado na matrícula do imóvel. Com a quitação do empréstimo, o pagamento deve ser levado a registro na matrícula, dando baixa na hipoteca. Mas, muitas empresas acabam não dando baixa na hipoteca e ela permanece na matrícula.
O principal problema na falta de baixa da hipoteca é a dificuldade posterior em vender o bem para terceiros. Isso, porque, vai estar lá a hipoteca, uma garantia real sobre o bem que, na teoria, impede que o bem seja vendido sem a concordância de quem é o beneficiário da garantia.
Para vender, é preciso “limpar” a matrícula cancelando a hipoteca.
Existem soluções para isso, a primeira é notificar a empreiteira da falta de baixa da hipoteca. Em especial porque o valor do bem, quando comprado desta, foi inteiramente quitado e resolvido.
Se a empreiteira não responder, é possível entrar com uma ação mandamental contra a empreiteira pedindo à Justiça que reconheça a não obrigação do proprietário com a hipoteca, apontando para a empreiteira como responsável, e pedindo que seja determinado o cancelamento da hipoteca, registrando isso na matrícula.
É uma ação comum e que soluciona a questão, inclusive porque é entendimento sumulado (recorrente e pré-determinado) do Superior Tribunal de Justiça (STJ), na Súmula 308, que assim diz: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”.
Ou seja, tem solução!
Importante destacar como isso se dá exclusivamente no caso de hipoteca da empreiteira para o banco, e não de eventual hipoteca ou alienação fiduciária feita para obter o seu financiamento para a sua compra do imóvel.
Como é uma ação de provável êxito para o consumidor, isso traz prejuízo às empreiteiras, em especial nos gastos processuais. Para o adquirente do imóvel, é crucial que se comprove a tentativa amigável de solução da questão. Essa é a lógica de atuação do Jurídico Patrimonial Estratégico – JPE, no qual pensamos e elaboramos de forma estratégica como atuar nessa situação específica.
Marcelo Reviglio Bertoncini, advogado e Sócio Fundador do Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados.
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