A gestão de patrimônio, em especial do imobiliário, traz, frequentemente, situações das mais diversas naturezas para que o proprietário lide. Muitas vezes, problemas que ultrapassam o limite do aceitável e que podem ou geram grandes prejuízos.
Esses prejuízos podem ser de ordem material (um dano ao bem), financeira (falta de pagamento), subjetiva (sublocação) e objetiva (utilização do imóvel para a destinação contratada).
As origens de tudo isso se dá pela infração à Lei, no caso, a Lei de Locações (Lei 8.245/1991) e/ou pela infração ao contrato de locação.
Como dispõe a própria Lei de Locações (daqui em diante somente Lei), duas das possíveis causas de desfazimento da locação são a prática de infração contratual e/ou legal e a falta de pagamento (art. 9º, II e III, da Lei).
Na primeira hipótese isso é aplicável a ambas as partes Proprietário/Locador e Locatário.
No segundo, atine mais ao Locatário.
Trabalhando com a proposta da visão do Proprietário/Locador quanto a situações de quebra contratual, infração legal e falta de pagamento, como se forçar a rescisão da locação sem incorrer em abuso de direito e acabar sendo penalizado?
No artigo anterior, sobre as notificações extrajudiciais, tratou-se da convocação para a solução de um problema. Isso cabe perfeitamente às locações, inclusive exigindo a extinção de um comportamento danoso/ilegal/ilícito, cobrando valores em aberto e assim por diante.
Mas, e se após a notificação extrajudicial a questão não estiver solucionada? A Lei apresenta as possibilidades de atuação do proprietário. A principal, é a ação de despejo.
Seguindo uma lógica de atuação do Jurídico Patrimonial Estratégico – JPE, propomos sempre que, inicialmente, se notifique extrajudicialmente o Locatário, já informando que se não se resolver, as medidas judiciais serão tomadas.
A ação de despejo é a forma, por excelência, para o Proprietário/Locador reaver o seu imóvel (art. 5º da Lei). É com ela que se remove o Locatário infrator do imóvel, restituindo a posse ao Proprietário/Locador.
A ação de despejo permite o pedido liminar. Ou seja, de retirada do Locatário do imóvel assim que recebida a ação pelo juízo. No entanto, para isso, devem existir provas robustas já no início do processo, como, por exemplo, troca de mensagens, notificações, contranotificações, relatos de outros condôminos (se for um imóvel em condomínio edilício), imagens, gravações etc.
Isso tudo, para que o julgador se convença, de início, da existência de flagrante infração legal e/ou contratual, expedindo-se a ordem de despejo em liminar.
É possível, igualmente, que seja pedido na ação os valores para a reparação financeira do dano causado pela infração perpetrada pelo Locatário.
No Jurídico Patrimonial Estratégico – JTE pensamos e elaboramos de forma estratégica a petição inicial da ação de despejo, inclusive no auxílio para a produção do conteúdo de provas. Tudo com o intuito de solucionar de forma ágil o enfrentamento da situação.
O Jurídico Patrimonial Estratégico – JTE é pensado para solucionar e criar estratégias visando a proteção e segurança do seu patrimônio imobiliário.
Marcelo Reviglio Bertoncini, advogado e Sócio Fundador do Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados.
Comments