A compra e vende é a modalidade mais comum para aquisição de um imóvel. Simples, rápida, funciona com a entrega do imóvel por parte de uma pessoa e com o pagamento por outra.
O mercado imobiliário trabalha com esse instrumento direto. Mas, acontecem ocasiões diversas que a simples letra da lei não atende à criatividade das partes envolvidas. É comum o pagamento mediante entrega de parte em dinheiro e o restante em entrega de coisa (automóvel ou outro imóvel, por exemplo). É possível se colocarem condições de tempo diferentes, seja uma data ou quando da ocorrência de um outro fato. Existem casos em que o interessado no imóvel quer “experimentar” a região e o imóvel.
Todas essas variadas formas de compor o negócio estão em conformidade com a lei e podem sim ser utilizadas. No entanto, existindo uma condição especial para o pagamento do negócio, se faz necessária a aplicação de regras especiais para o caso de descumprimento do contrato.
Quando um imóvel está anunciado, o comprador se interessa, mas quer testar a região primeiro. É possível, como dito, se for do interesse do proprietário, locar o imóvel por determinado prazo (temporada) para, ao final deste tempo, se prosseguir com a compra e venda. Mas, e se o comprador não gostar da região? O imóvel ficou um certo tempo se estar anunciado, o que tirou a possibilidade de uma outra pessoa se interessar e querer comprá-lo.
Para que não surja esse prejuízo para o proprietário, para além do valor da locação que ele cobrou, ele pode estabelecer a cobrança de uma multa que compense o tempo que o imóvel deixou de ser vendido enquanto locado para o comprador que estava interessado.
Outra possibilidade é quando a pessoa quer comprar um imóvel na planta e faz um contrato para pagamento dos valores combinados em prazo extenso, para depois da conclusão da obra, por exemplo.
Nessa situação, o contrato será de promessa de compra e venda, vez que, na planta, o imóvel ainda não existe, e a venda de verdade só se tornaria perfeita com a entrega do imóvel.
Mas, supondo que o imóvel está pronto, comprador recebe as chaves e toma posse. Depois de alguns meses, ainda devendo valores para a compra, decide desistir do negócio.
O promissário comprador teve posse do imóvel, nele habitou, e agora quer desocupar e desistir da aquisição, ou seja, quer não mais pagar e pede a devolução de valores.
Nisso, pode (e deve) ser aplicada uma multa pela rescisão do contrato, e pode ser cobrado um valor a título de ocupação do espaço. Ou seja, um valor quase que de aluguel pelo prazo que o promissário comprador permaneceu no imóvel.
Importante destacar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu pela legalidade da cobrança dessa “taxa de ocupação” em caso igual ao exemplo acima mencionado. Se trata do Recurso Especial (REsp) nº 2.024.829/SC.
Nesse julgamento, se reconheceu a legalidade da cobrança de taxa de ocupação do imóvel, além da multa (cláusula penal) pela rescisão do contrato, sobre o período em que o promitente comprador permaneceu no imóvel antes de desistir do negócio.
A ideia é que o promitente comprador teve um acréscimo patrimonial no tempo em que permaneceu no bem antes de desistir dessa aquisição. Ou seja, quando desistiu, não poderia o promitente vendedor não receber pelo tempo em que não tinha posse do imóvel ante a promessa de compra e venda, na qual tinha a expectativa de venda do bem.
Assim, o que se verifica é a riqueza da complexidade que o mundo da compra e venda de imóveis pode ter. A formulação do negócio, sua negociação e aceite são o único caminho para a realização da operação em muitos casos. É a alavanca, o que faz sair a compra e venda. Mas, tudo tem que ser bem descrito no contrato, inclusive penalidades, para se evitar futuros desentendimentos.
Para isso, procure uma assessoria especializada para acompanhar a compra e venda de um imóvel, em especial com condições peculiares para que o negócio funcione.
Marcelo Reviglio Bertoncini é sócio do Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados e responsável pela área de Direito Imobiliário.
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