Saiba se você pagou ITBI acima do devido na compra do seu imóvel!
Na compra e venda de imóveis um dos tributos cobrados é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI.
Por ser um imposto Municipal, cada cidade tem a sua lei para o ITBI, o que faz variar a alíquota de uma para outra.
Portanto, necessários consultar a Lei do ITBI do município onde está localizado o imóvel para se conhecer a alíquota aplicada à compra e venda celebrada.
Ainda, importante salientar que o ITBI se aplica à compra e venda ou “cessão onerosa” de bens imóveis. Ou seja, um ato inter vivos, entre pessoas vivas e capazes civilmente. Aponta-se para isso em decorrência da existência do ITCMD em casos de inventário e herança, bem como doação, de bens imóveis. Neste artigo, falaremos exclusivamente do ITBI.
Como cada Município tem uma lei própria para o ITBI isso implica em algumas distorções. Uma delas, muito questionada e, atualmente, já solucionada pela justiça, diz respeito à base de cálculo desse imposto.
Considerando que é um imposto sobre a transmissão onerosa da propriedade de bem imóvel (compra e venda), tem-se a ideia de que o valor da base de cálculo (valor base sobre o qual a alíquota vai ser aplicada) deveria ser o valor da compra e venda.
Acontece que muitos municípios entendiam que a base de cálculo deveria ser uma por ele arbitrada. Ou seja, o Município aplicava a alíquota sobre uma base que ele mesmo presumia! Ocorre que, em muitos casos, tal determinação da base de cálculo podia gerar um valor de base superior ao da própria compra e venda.
Por isso, considerando-se que a base deveria ser o valor do negócio feito pelas partes, se ajuizaram várias ações questionando a aplicação da base de cálculo presumida e o valor excedente de imposto pago em consequência.
Para resolver definitivamente a discussão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Tema 1.113, definindo que o valor da base de cálculo deve ser o valor do negócio celebrado entre as partes. Cabendo ao município, se entender o valor fora das condições de mercado, instaurar processo administrativo para averiguar o valor que entenderia correto como base.
Portanto, se você comprou um imóvel e teve arbitrado o valor da base de cálculo e isso o fez pagar imposto a mais, você tem o direito, dentro de cinco anos, de pedir a restituição do valor pago a maior.
A razão é o fato o STJ ter decidido definitivamente, em tema repetitivo (aplicável para todos), que a base de cálculo o ITBI deve ser o valor do negócio celebrado entre comprador e vendedor, e não um valor atribuído pelo respectivo Município.
Para isso, é necessário ingressar com uma ação judicial para garantir seu direito ao reembolso. Importante contar com assessoria jurídica para que, além de eventualmente propor uma ação, analise o custo benefício da medida e a possibilidade, ou não, dela ser ajuizada.
Aqui no Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados fazemos tais ações. Além disso, ainda se propõe de maneira estratégica para evitar riscos de condenações caso exista risco de conversão do entendimento do STJ por eventual revisão pelo Supremo Tribunal Federal (STF).
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