No final do ano de 2023 chamou a atenção a notícia de que o Ministério Público de Santa Catarina está investigando possíveis casos de sublocações no prédio da antiga rodoviária de Florianópolis/SC.
Segundo se apurou, algumas lojas situadas no edifício, que pertence à Prefeitura Municipal de Florianópolis/SC, estariam sendo ocupadas por pessoas que estariam sublocando os espaços. Ou seja, que não possuem a autorização/permissão/cessão originária dada pela Prefeitura para utilizar o espaço.
Inicialmente, importante destacar que no mercado de locações, de grande relevância econômica, são regidas por lei específica, a Lei do Inquilinato, ou Lei de Locações, a Lei nº 8.245/1991. É com ela, e se observando as regras do respectivo contrato, que uma locação é fundamentada. É com essas regras que as partes do contrato vão manter sua relação.
Contudo, na própria locação é possível fazer uma outra locação, para um terceiro que não é nenhuma das partes iniciais. Trata-se da sublocação, ou seja, a locação dentro da locação, na qual o Locatário do contrato original aluga o imóvel que ele próprio alugou para um terceiro.
Tal modalidade de negócio é plenamente possível e legalmente prevista.
Nos art. 14, 15 e 16 da Lei de Locações constam as disposições que permitem tal possibilidade, bem como as responsabilidades das partes no contrato.
É necessário que no contrato de locação originário exista a permissão para que o locatário eventualmente subloque. Inclusive, para garantir maior segurança ao proprietário, além de necessariamente prever, recomenda-se que o proprietário aceite a sublocação, ou seja, que se manifeste favorável ou não à sublocação.
Em seguida, deve-se destacar que, com a sublocação, a pessoa que subloca (vamos chamar de sublocatário) assume todas as obrigações do contrato original que o locatário tem com o proprietário do imóvel.
Assim como, que com o fim da locação originária também se encerra a sublocação, podendo o sublocatário pedir eventual indenização contra quem sublocou o espaço.
Inclusive, o sublocatário pode responder perante o proprietário junto com o locatário original, se este estiver devendo ou precisa fazer algum reparo no imóvel, tendo uma responsabilidade subsidiária sobre eventuais obrigações em aberto.
O que mais se deve dar destaque é sobre as disposições contratuais sobre este ponto, como anteriormente alertado. Caso não exista cláusula sobre sublocação, se presume que esta não pode ser feita. Entretanto, não impede que isso seja negociado pelas partes.
Mas, no caso de proibição expressa de sublocar, não existe a possibilidade de tal negócio ser feito recaindo sobre o locatário o dever de indenizar saco o faça, podendo o proprietário inclusive promover o despejo de quem esteja no imóvel em razão do descumprimento da cláusula de proibição de sublocação.
É esse o caso que está sendo investigado pelo Ministério Público. Está sendo verificada sob qual modalidade legal a Prefeitura locou esses espaços e para quem. A depender de como foi, a sublocação possivelmente não era permitida, o que levou à investigação.
Como se trata de imóvel da Prefeitura, bem público, que a investigação foi instaurada, afinal, é possível que tais supostas sublocações tenham sido realizadas mediante alguma fraude ou em sentido contrário às obrigações impostas às partes.
O conteúdo deste texto também está disponível no Youtube: https://youtu.be/UPAa0_M0gcE
Por Marcelo Bertonini.
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