Não é segredo que uma das práticas mais comuns do mercado é a utilização de bens imóveis para locação como fonte de renda. Pessoas (físicas ou jurídicas) adquirem imóveis “como investimento” e os disponibilizam para quem precisa locar para morar mais perto do trabalho, faculdade, empresa, mudar de ares etc.
Pode até parecer uma relação simples: quem é proprietário e quer locar x quem precisa locar. No entanto, na grande parte dos casos, não é assim tão raso. Porque, é corriqueira a existência de uma imobiliária como intermediadora (anuncia o imóvel e viabiliza as negociações) e administradora (acompanha toda a comunicação e cuidados) da locação.
Com a participação da imobiliária na relação contratual de locação (enquanto intermediadora e administradora) surge para esta uma responsabilidade que é fundamental da atividade: servir como ponte de comunicação entre proprietário/locador e locatário.
Tal responsabilidade implica no cumprimento do dever legal das outras partes em comunicar suas vontades (por a venda o imóvel durante a locação), exigências (pedido de substituição de algum aparelho em mau funcionamento), pedido urgentes (problemas de vazamento), dentre outros. Como as partes têm o dever de comunicar tais questões, é crucial que a imobiliária estabeleça um canal de comunicação organizado e eficiente, para que as informações não se percam e gere prejuízos à relação contratual.
Entretanto, para além da relação contratual de aluguel, existe uma relação contratual entre o proprietário/locador e a imobiliária. O contrato de agenciamento ou administração da locação. Neste que se estabelecem cláusulas como a de exclusividade na gestão do imóvel e de seu anúncio no mercado, como proceder com anúncios, o valor a ser cobrado pelo serviço de prospecção e administração da locação, prazos etc.
Também neste instrumento é necessário deixar clara as obrigações entre as partes. Em especial os deveres da imobiliária. Uma relação de obrigações praticamente taxativa, ou seja, que o disposto, e somente isto, será feito de sua parte.
Esse cuidado é fundamental. Estabelecer que a imobiliária é uma intermediadora, seja comercial, seja comunicacional, garante maior segurança na relação tida entre as partes. Afinal, se a imobiliária recebe poderes por procuração do proprietário sua responsabilidade na locação aumenta, por exemplo, para solucionar problemas do imóvel.
Importante lembrar que a relação entre imobiliária e proprietário/locador é amplamente reconhecida como uma relação de consumo. Ou seja, a legislação aplicável favorece o proprietário/locador, o consumidor da relação, onerando o lado da imobiliária, fornecedora, inclusive na gestão e apresentação de provas em eventual ação judicial.
Portanto, os contratos celebrados na relação de locação devem deixar claras as obrigações da imobiliária. Limitar sua atuação para que esta não seja reconhecida (ainda que indevidamente) como parte legítima a ser, eventualmente, acionada por um problema na locação, no imóvel ou na prospecção/administração deste.
Assim, o acompanhamento de imobiliárias por um jurídico capaz de antever esses problemas, revisar contratos ou criar novas cláusulas se mostra fundamental para que a atividade da imobiliária seja exercida sem criar ônus e evitando processos.
Aqui no Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados este acompanhamento é feito mediante a auditoria dos contratos vigentes, criando-se cláusulas de proteção e dando treinamentos internos para os colaboradores encaminharem eventuais problemas sempre da melhor forma possível.
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