O aumento do valor do aluguel devido a benfeitorias feitas pelo locatário em um imóvel alugado geralmente depende do contrato de locação e do tipo de benfeitorias.
O contrato de locação é um documento legalmente vinculativo que estabelece os termos e condições da locação. O contrato pode incluir cláusulas relacionadas a benfeitorias, aumento de aluguel e outras questões. O contrato de locação pode conter cláusulas específicas relacionadas a benfeitorias feitas pelo locatário e aos procedimentos para aumento do aluguel devido a essas melhorias. Essas cláusulas podem variar amplamente de contrato para contrato. Pode-se especificar quais tipos de melhorias são permitidos e sob quais condições.
Igualmente, no contrato pode se estipular os termos sob os quais o locador pode aumentar o aluguel, incluindo qualquer aumento relacionado à benfeitorias. Ele pode detalhar os procedimentos a serem seguidos, como notificação prévia e avaliação do valor das melhorias.
Já os tipos de benfeitoria feita pelo locatário pode influenciar se o aumento do aluguel é justificado. Benfeitorias que aumentam o valor do imóvel, como reformas substanciais ou melhorias significativas, podem ser mais propensas a justificar um aumento no aluguel.
As benfeitorias necessárias são custeadas pelo proprietário/locador. São elas aquelas que precisam ser realizadas para garantir que o imóvel siga habitável. As benfeitorias úteis são aquelas que trazem utilidade ao imóvel, como grade, cerca elétrica, telas etc. São itens que aprimoram o imóvel, mas não tem relação com sua estrutura. Nestas pode haver um pagamento conjunto entre as partes.
No caso das voluptuárias, aquelas feitas para atender ao gosto do locatário não cabe ressarcimento, em regra. Como servem para atender a vontade pessoal do locatário não caberia ao proprietário ressarci-las. Exemplos corriqueiros são colocação de banheiras, piscinas, revestimentos e pintura diversos do original e assim por diante.
Ocorre que esse tipo de benfeitoria pode implicar na valorização do imóvel, tendo em vista que atende ao “luxo” do locatário.
Por isso, é importante ter um acordo prévio entre as partes do contrato sobre as benfeitorias antes que as melhorias sejam feitas. É importante documentar esses acordos por escrito para evitar mal-entendidos futuros.
Trazer termos específicos sobre o que será feito e se o proprietário concorda garante maior transparência na relação contratual, em especial durante a vigência do contrato.
Mesmo que o proprietário aceite a benfeitoria voluptuária, durante a vigência do contrato não seria cabível aumentar o valor da locação, tendo em vista o combinado prévio entre as partes. Ou seja, deve-se garantir a segurança do contrato, sua transparência e previsibilidade.
Entretanto, após o encerramento do contrato, com a valorização do imóvel decorrente das benfeitorias, pode-se cobrar, sim, um valor maior na locação, considerando-se a valorização do bem. Esse aumento pode ser cobrado do locatário, se este desejar permanecer no imóvel, ou de terceiros, vez que o que rege o preço é a análise e avaliação do mercado para o imóvel em questão.
Importante destacar que o entendimento jurisprudencial é no sentido da possibilidade de aumento da locação quando de benfeitorias que elevam o valor de mercado do imóvel, em algumas situações específicas.
Entretanto, também existem inúmeros julgados no sentido de que não caberia, considerando-se a boa-fé e a previsibilidade da obrigação.
Portanto, é necessário avaliar caso a caso cada situação específica. Mas, o fundamental mesmo, é documentar toda a relação contratual para que fique provado o que as partes estão combinando sobre a locação durante sua vigência.
Por isso, é recomendável se ter um acompanhamento jurídico na elaboração do contrato, bem como esclarecerem todos os pontos e vontades das partes neste ou em outros documentos.
Marcelo Reviglio Bertoncini é Mestre em Direito pela PUC-PR, especialista em Direito Tributário pelo IBET. É advogado sócio do Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados, atuante nas áreas de direito tributário, imobiliário,
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