Ação de despejo: entenda como funciona

A relação de locação tem como objetivo o recebimento de valores pela disponibilização de um bem para terceiros. Ou seja, uma pessoa é proprietária de um imóvel e o disponibiliza para um terceiro ter uma moradia, em troca de determinado valor.

Entretanto, nem sempre a relação é proveitosa para as partes e acaba se encerrando de forma antecipada. A forma prevista para que o proprietário retome a posse do imóvel é a ação de despejo (art. 5º, da Lei 8.245/1991).

Pelo contrato de locação, já é possível estabelecer obrigações para todas as partes. Inclusive, obrigações que podem implicar em faltas graves que podem levar à rescisão do contrato.

As principais causas para o despejo são a falta de pagamento da locação, a sublocação proibida ou não autorizada, a falta de fiador e danos gerados à propriedade por mau uso desta, por parte do locatário.

Importante é deixar bem pactuado no contrato, de forma clara e objetiva, as obrigações das partes relacionadas ao valor do pagamento, a sua forma, qual a modalidade de fiança do contrato, se pode ou não ter sublocação, e, se sim, em que termos, bem como o estabelecimento de eventuais visitas ao imóvel para fins de análise de sua conservação e as regras sobre eventuais bem feitorias.

Com essas regras bem alinhadas, o acompanhamento de eventual infração contratual fica mais simples, agilizando o processo para fins de notificação do locatário e eventual ajuizamento da ação, em especial pelo alinhamento com a Lei de Locações.

Em havendo alguma ocorrência que vá contra a lei e o contrato, é necessário estabelecer uma comunicação eficaz com o locatário. Nesse sentido, é importante deixar documentar o fato ocorrido e qual cláusula do contrato está sendo infringida.

Também é relevante indicar que caso a solução não seja dada em dado prazo (o que varia com a urgência da questão) serão tomadas as medidas cabíveis, em especial a de despejo por infração ao contratado.

É de grande importância que seja enviada essa comunicação, ou notificação, ao locatário de forma que se consiga, ao menos, presumir que este a recebeu. Portanto, enviar por e-mail, mensagem de texto ou carta com aviso de recebimento podem ser boas alternativas para indicar o conhecimento da pessoa de que ela está sendo cobrada de uma solução.

Não havendo retorno, ou sendo ineficaz a resposta ou solução encaminhada, é necessário se avaliar bem a situação e, em sendo o caso, propor a ação de despejo.

Essa ação possui a possibilidade de concessão liminar (logo no início do processo) do despejo. O art. 59§ 1º, da Lei de locações fala dessa exceção e determina a necessidade de garantir o juízo (caução) no valor equivalente a três alugueres.

Concedido liminarmente o despejo, é dado o prazo de quinze dias para a desocupação voluntária do imóvel, em não ocorrendo, a lei possibilita a execução forçada do despejo, inclusive utilizando-se de força (do aparato estatal, o oficial de justiça, polícia etc) para tanto.

Independente de liminar, em outros casos em que não é concedida a liminar ou ela fica suspensa, ao término da ação o Juízo vai conceder ou não o despejo. Em sendo concedido, expede-se o mandado de despejo, para desocupação em trinta dias (regra geral) ou em quinze dias (exceções da lei). Não cumprida voluntariamente a determinação, está autorizada a possibilidade do uso da força.

Algumas questões interessantes da lei. Caso você tenha proposto o despejo, mas, após a informação disso, o locatário tenha abandonado o imóvel, é possível pedir no processo a sua imissão na posse do bem, para que se regularize a retomada do imóvel.

Outro ponto importante é a possibilidade de se cumular pedidos com o despejo, em especial o de cobrança de eventuais valores em aberto.

É de grande relevância que o contrato de locação estipule as obrigações das partes de forma objetiva e clara, inclusive visando a eventual necessidade da utilização da ação de despejo.

No Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados são acompanhados casos como os mencionados de forma estratégica, indicando os procedimentos em conformidade com a lei para a solução mais eficiente e segura na promoção de uma ação de despejo.